DIRETRIZES PARA CONSTRUIR LOTEAMENTOS URBANOS

LOTEAMENTOS URBANOS_parcelamento do solo

DIRETRIZES PARA CONSTRUIR 

LOTEAMENTOS URBANOS

LOTEAMENTOS URBANOS_parcelamento do solo

LOTEAMENTOS URBANOS_parcelamento do solo

A arquiteta e urbanista Laura Lidia Rosa, organizou-se uma pesquisa com imagens e diretrizes burocráticas para iniciar a sequência projetual de um Projeto de LOTEAMENTO URBANO. 

A arquiteta vem contribuir nas discussões referentes a projeto urbano e assentamento humano e integrar o meio ambiente com as novas formas de ocupação territorial torna-se o grande desafio deste trabalho. A infra-estrutura, morfologia, recursos tecnológicos e as possibilidades das estratégias passivas proporcionam um menor impacto ambiental. 

Nesse sentido, torna-se de estema importância um loteamento sustentável, pois passam a ser conseqüências de modo a proporcionar uma melhor adaptação ás novas condições de vida da população, sendo assim tornará possível atender as novas necessidades dentro do conceito de sustentabilidade, conforme a imagem:

loteamento sustentável

Ressalta-se que as etapas de anuência municipal, aprovação de pavimentação e projeto definitivo são as que possuem maior grau de dificuldade, de acordo com o setor responsável pela aprovação. Na elaboração e aprovação do loteamento, pode-se perceber que a parte de aprovação no órgão municipal demanda mais tempo, com leis mais especificas, pois muda de acordo com cada município, sendo assim, é a parte que requer mais atenção e acompanhamento criterioso.  Segue a compilação de material:

1_INTRODUÇÃO 

2_PARCELAMENTO DE SOLO

3_ PROCEDIMENTOS E DOCUMENTAÇÃO PRELIMINAR À APROVAÇÃO

4_ ELABORAÇÃO DOS PROJETOS COMPLEMENTARES 

5_ PROJETO DEFINITIVO DO LOTEAMENTO  

6_ PROJETO DEFINITIVO DO LOTEAMENTO APROVADO

7_ REGISTRO DO LOTEAMENTO

LOTEAMENTOS URBANOS_parcelamento do solo

1_INTRODUÇÃO 

Com o aumento da saída da população da área rural para a área urbana, em busca de empregos e melhoria de vida, ocorreu um aumento desordenado da população. 

Como as cidades não estavam preparadas e nem projetadas para este crescimento demográfico significativo, a população, que em grande maioria possuía baixa condição financeira, avançou para áreas inadequadas à habitação, formando assim favelas e ocupando áreas de risco. 

É dever do arquiteto analisar os problemas ambientais, deficiências em trânsito e transporte, proliferação de habitações insalubres, precariedade do saneamento básico e violência urbana”.

Assim, por conta da velocidade com que esta situação foi progredindo, fundamentando se nas objeções identificadas na aprovação de loteamentos em desenvolvimento, em relação aos aspectos ambientais e legais:

• Formulação de projetos baseados adequadamente nas diretrizes e 
• Normas aplicadas para construção de novos loteamentos, 

objetivo auxiliar as etapas de aprovação do projeto de loteamento urbano.

O planejamento destes espaços pode levar a empreendimentos econômicos bem sucedidos para uma comunidade, enquanto gera ambiente de vida com qualidade para a população residente, inserindo-a na sociedade, além de minimizar ou amenizar os impactos negativos que são gerados, procurando preservar o meio ambiente. 

Um loteamento sustentável dispõe de infraestrutura capaz de suportar as crescentes necessidades de sua população, sejam elas econômicas, sociais, culturais ou políticas. Soma-se a esses fatores, atualmente, a preocupação com o meio ambiente, que também determina a saúde e a sustentabilidade de um bairro.  

figura a seguir ilustra um estudo preliminar de parcelamento do solo urbano idealizado para uma
cidade localizada abaixo do Trópico de Capricórnio (zona temperada sul).

2_PARCELAMENTO DE SOLO 

No Brasil os loteamentos urbanos são regimentados pela Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que aborda sobre o parcelamento do solo urbano, subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com criação de novas vias de circulação e/ou modificação ou ampliação das vias existentes e de logradouros públicos ou prolongamentos, além de definir algumas restrições a locais que não são permitidos a implantação dos loteamentos, sendo eles: 

• Terrenos alagadiços ou propícios às inundações - se acontecer do terreno apresentar essas características deverão ser tomadas providências para assegurar o escoamento das águas;

• Em terrenos que já foram aterrados e/ou utilizados para disposição de resíduos nocivos à saúde pública, sem que anteriormente tenha sido saneado; 

• Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, livre se forem atendidas as exigências específicas das autoridades competentes; 

• Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; 

• Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição dificulte condições sanitárias suportáveis, até a sua correção. 

Exige-se também que o loteamento tenha infraestrutura básica sendo constituída pelos dispositivos para:

• Escoamento das águas pluviais;
• Iluminação pública;
• Esgotamento sanitário;
• Abastecimento de água potável;
• Energia elétrica pública;  
• Energia elétrica Domiciliar;
• Vias de circulação (BRASIL, 1979). 

Dentro do requisito legal existem três tipos de loteamentos: 

1. legal, 
2. clandestino 
3. e o irregular. 

Clandestino Quando o Poder Público competente não tem conhecimento de sua existência, ou quando, levado a seu conhecimento não adquire a aprovação, sendo consequência de indeferimento do pedido ou da própria ausência dessa solicitação” (NOGUEIRA, 2017, on-line); 

loteamento irregular “[...] torna-se irregular na medida em que o Poder Público competente o aprova, podendo ser registrado ou não, mas o parcelador deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o ato de aprovação ou com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e execução regular, não o registra” (NOGUEIRA, 2017, on-line).

Portanto, dentro destas definições, ao não cumprir às normas presentes na Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, o loteador e/ou responsável estarão cometendo alguns crimes. 

O texto da Lei Federal nº 6.766/79 (BRASIL, 1979, on-line) assim dispõe:  Art. 50.

Constitui crime contra a administração pública: 

1. I – Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios; 
2. II – Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença; 
3. III – fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no país. Parágrafo único. 

O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido: 

I – Por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no registro de imóveis competente; 

II – Com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no artigo 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (NR) (Redação dada ao inciso pela Lei nº 9.785, de 29.01.1999, DOU 01.02.1999) Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorrer para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade. 

Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado. 

Pena: detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis. 

Ante a infração ao art. 50, inciso I e parágrafo único, inciso I, c.c. art. 37, todos da Lei n.º. 6766/79, e os demais como incursos no art. 50, inciso I e parágrafo único, inc. I, c.c.arts. 37 e 51, do mesmo diploma legal, os indivíduos que são responsáveis por loteamentos irregulares, deverão ser processados nos termos da lei.

Porém, não será apenas crime contra a administração pública, mas também crime de estelionato, pois o loteador estaria ganhando vantagem ilícita pelo prejuízo alheio, induzindo alguém ao erro mediante fraude, como deve ser observado no texto do Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro 1940, artigo 171, do Código Penal (BRASIL, 1940, on-line): Estelionato Art. 171. Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil ou qualquer outro meio fraudulento: 

Pena – reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa. Enfim, os benefícios de um loteamento regulamentado são a melhor qualidade de vida dos habitantes, diminuição de problemas urbanos, além de colaborar com a minimização do aparecimento de favelas, loteamentos clandestinos e irregulares, contribuindo assim com o crescimento e desenvolvimento do município. 

3 PROCEDIMENTOS E DOCUMENTAÇÃO PRELIMINAR À APROVAÇÃO Esta é a primeira etapa do processo, que reúnem os documentos necessários e obrigatórios para iniciar o processo de parcelamento do solo na prefeitura do município.

➢Solicitação das diretrizes e carta de anuência 

O proprietário (loteador) ou envolvido deverá solicitar, na prefeitura do município, as diretrizes urbanísticas e de planejamento municipal e todas as informações necessárias referentes ou uso, ocupação e parcelamento de solo. 

Além dos documentos citados abaixo, são necessários os documentos pessoais (RG, CPF, Certidão de Casamento) do proprietário da gleba, se este possuir um representante legal talvez seja necessária a apresentação de uma Procuração com firma reconhecida para iniciar o processo, acompanhar e retirar o documento final, ou seja, certidão de aprovação do loteamento. 

Segue a abaixo de acordo com a Lei Federal nº 6.766/79 e a Lei Complementar Municipal (SEU MUNICÍPIO NO CASO DA PESQUISA), os documentos necessários para início do processo. 

➢Título de Propriedade 

Este documento é requerido no Cartório de Registro de Imóvel mediante pagamento de uma taxa e apresentação do CPF do proprietário, nele consta o número da matrícula, o nome do proprietário, área total da gleba, as medidas, confrontações e azimutes 5 ou rumos 6 , com estes dados sabe-se onde e como a gleba está posicionada. 

Deve estar atualizado (válido por 30 dias), legitimando a posse do proprietário e com as certidões negativas de débito e servidão, onde consta se existe algo que restringe ou impeça o parcelamento desta gleba. 

O cartório define um prazo em torno de dois dias úteis após o requerimento para a entrega deste documento. 

A importância deste primeiro passo é que por meio dele se tem conhecimento do local onde está a área, quem é o proprietário, quais as confrontações e a inexistência de alguma restrição devido a débitos ou servidão presentes no título de propriedade. 

Levantamento topográfico planialtimétrico

Levantamento topográfico planialtimétrico

Levantamento topográfico planialtimétrico 

➢Levantamento topográfico planialtimétrico 

Neste processo o profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) visita a área do futuro loteamento com equipamentos de agrimensura, anota os dados do levantamento, depois apresenta em projeto acompanhado pela Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), representando o perfil do terreno com as cotas de níveis, 5 Azimute é o ângulo horizontal formado entre a direção Norte/Sul e o alinhamento em questão. 

Medido a partir do Norte, no sentido horário (à direita), podendo variar de 0º a 360º (PASTANA, 2010). 6 Rumo de uma linha é o menor ângulo horizontal, formado entre a direção Norte/Sul e a linha. 

Medido a partir do Norte ou do Sul, no sentido horário (à direita) e anti-horário (à direita), podendo variar de 0º a 90º (PASTANA, 2010). presença de cursos d’água, as divisas e dimensões que serão utilizadas para cálculos e futuros projetos de infraestrutura, para que possam ser implantados em harmonia com a topografia do terreno. 

De acordo com a Lei Federal 6.766, de 19 de dezembro de 1979, deve-se observar o perfil do terreno, pois em caso de declividades iguais ou acima de 30% será necessário atender algumas exigências, que apenas as autoridades competentes do município poderão impor de acordo com a necessidade da situação. 

Levantamento topográfico planialtimétrico

O prazo para este projeto ser elaborado irá depender do profissional que irá executar este serviço, dependendo do tamanho e irregularidades da área, porém, pode-se estimar em torno de 15 a 30 dias para entrega desse projeto. 

Com este projeto baseia-se o anteprojeto urbanístico para análise tanto na prefeitura como também para apresentação na consulta para a Licença Prévia Ambiental. 

➢Licença Prévia Ambiental 

A licença prévia ambiental deve-se fazer tanto no órgão estadual, como municipal, de acordo com a lei do estado e município e respeitando suas particularidades. 

Pode-se ver no trecho do Manual de orientação à aprovação de parcelamento do solo para fins urbanos do estado do Espírito Santo a respeito dos impactos ambientais:

Considerando que todo parcelamento do solo é uma atividade potencialmente poluidora/degradadora (Resolução Conama 237/97), facultativamente, o empreendedor pode solicitar ao Iema uma consulta prévia (também chamada carta consulta) quanto à viabilidade ambiental do empreendimento. 

Essa consulta objetiva evitar investimentos inviáveis ou custos desnecessários 7 . REFERENCIA (ESPÍRITO SANTO, 2006, p. 22). 

Porém, primeiramente necessita-se procurar o Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente (CODEMA), que é o órgão municipal responsável pela emissão da licença prévia municipal, pois sem esta licença não se retira a licença prévia estadual. 

O trecho seguir, do Manual para projetos de parcelamento de solo da cidade ( DADOS DA SUA LOCALIDADE), informa sobre o deferimento ou indeferimento da licença: 

Depois de analisado o EIV, o IPDSA emite seu parecer que é encaminhado e apresentado aos conselheiros do CODEMA. (Outro órgão dependendo do Estado)

Estes decidirão pelo deferimento ou indeferimento da licença, determinando ainda se haverá condicionantes a serem cumpridas e os respectivos prazos para cumprimento.

Iema- Instituto Estadual de Meio Ambiente e Recursos Hídricos.  

EIV- Estudo de Impacto de Vizinhança; IPDSA- Instituto de Planejamento e Desenvolvimento Sustentável de Araxá.

Essa solicitação é feita na Secretaria de Estado de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (DO SEU ESTADO) por meio do Formulário Integrado de Caracterização do Empreendimento (FCEI), estes dados sempre estão disponíveis em site do órgão vigente, o qual descreve os dados do proprietário e da área em que o empreendimento será instalado, conforme a cobertura natural do solo (fauna e flora); presença de recursos hídricos e o tipo do solo. 

De acordo com estas descrições será analisado os possíveis tipos de impactos ambientais que poderão ocorrer naquela região, juntamente com algumas ações que podem minimizar estes impactos.

Após este requerimento, um técnico do (ÓRGÃO REGIONAL) irá fazer uma vistoria do local do empreendimento para emitir um parecer aprovando ou não sua implantação. 

A licença prévia ambiental, portanto, aprova a utilização da área determinada para o projeto de loteamento urbano, com as ressalvas de acordo com os impactos ambientais gerados por ele, averiguando alguns documentos exigidos, como o projeto planialtimétrico e análise geológica (sondagem, percolação, entre outros). 

Portanto, como citado anteriormente a importância deste passo ser feito antes do anteprojeto e apresentação da prefeitura, para assim evitar custos desnecessários ou até mesmo um investimento inviável, que não será aprovado por ausência da autorização de licença ambiental. De acordo com O (SECRETARIA_ ÓRGÃO DA SUA LOCALIDADE), esta Licença Prévia tem validade de quatro anos, a partir da sua aprovação.

PROJETO LOTEAMENTO TOP PARK – TERRAMAC EMPREENDIMENTOS – LUÍS EDUARDO MAGALHÃES

➢ANTEPROJETO 

O anteprojeto do loteamento deve ser criado por um profissional habilitado pelo CREA ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), com conhecimento pleno nas seguintes leis: Lei Federal nº 6.766/79; Lei Complementar Municipal nº 07/03 (referente a parcelamentos de solo); e a Lei Complementar Municipal nº 08 (plano de zoneamento e uso de solo), observe bem o órgão emissor e regulador de projetos: ( SECRETARIA_ ÓRGÃO DA SUA LOCALIDADE);

O projeto deve ser composto de desenhos das quadras, lotes, passeio, áreas verdes e institucionais área de preservação permanente (APP), além dos arruamentos e detalhes de cruzamentos de ruas, avenidas e divisas dos lotes. 

Este projeto é uma proposta que será apresentada à prefeitura, onde será analisado e proposto algumas mudanças ou até a reformulação completa do projeto. 

De acordo com o trecho da Lei Federal nº 6.766/79 (BRASIL, 1979, on-line): 

• EIA- Estudo de Impacto Ambiental; 
• RIMA- Relatório de Impacto Ambiental. Art. 6º. 

Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: 

I - As divisas da gleba a ser loteada; 

II - As curvas de nível à distância adequadas, quando exigidas por lei estadual ou municipal; 

III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; 

IV - A indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; 

V - O tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; 

VI - As características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas. Art. 7º. 

A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas.

Apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal: 

I - As ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; 

II - O traçado básico do sistema viário principal; 

III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público; IV - As faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis. 

A Lei Federal 6.766, de 19 de dezembro de 1979, denomina áreas mínimas para reserva técnica de 35% da área total do imóvel (sem levar em conta as áreas de preservação permanente - APP) para a ocupação de vias, áreas institucionais e as áreas verdes, que passarão a ser de domínio do município no ato do registro. 

A Lei Complementar Municipal, oriente-se pela sua região (SECRETARIA_ ÓRGÃO DA SUA LOCALIDADE)refere sobre alguns requisitos:

Art. 15. Os loteamentos deverão atender aos seguintes requisitos: 

I - As áreas destinadas ao sistema viário, à implantação de equipamentos urbanos, sociais e comunitários, bem como a áreas verdes de uso público serão proporcionais à gleba e nunca inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da área loteável; 

II - As áreas verdes públicas serão no mínimo iguais a 20% (vinte por cento) da área loteável, devendo o restante das áreas públicas serem destinados a equipamentos urbanos, sociais e comunitários e ao sistema viário; 

III - As áreas públicas (a serem entregues ao Município) terão no mínimo 30% (trinta por cento) de seu total em um só perímetro, onde possa ser inscrito um círculo com raio mínimo de 10 m (dez metros), e em terreno com declividade inferior a 30% (trinta por cento), sendo que as demais áreas excedentes poderão ter quaisquer dimensões; 

IV - A cobertura vegetal existente deverá ser conservada nas áreas não destinadas ao sistema viário, a canalizações ou a obras de arte; 

V - A localização das áreas verdes públicas e das áreas destinadas à implantação de equipamentos urbanos, sociais ou comunitários será definida de acordo com os interesses do Município; 

VI - Os lotes terão as áreas e testadas mínimas previstas, definidas através da tabela 03 do Código de Zoneamento, considerando que o ângulo formado entre dois

alinhamentos prediais não poderá ser inferior a 60 (sessenta) graus, com a inscrição de um círculo de raio mínimo igual ou superior a 4,00m (quatro metros); 

VII - As vias projetadas deverão harmonizar-se com a topografia local, e sua seção transversal deverá obedecer ao disposto no Código de Zoneamento; 

VIII - Todas as ruas a serem projetadas e construídas deverão ter o declive longitudinal mínimo de 0,3% (zero vírgula três por cento) e o máximo de 20% (vinte por cento), bem como declividade transversal mínima de 2% (dois por cento) e máxima de 4% (quatro por cento); 

IX - O comprimento das quadras dos loteamentos não poderá ser superior a 300 m (trezentos metros), devendo o arruamento ser compatível com as ruas existentes e projetadas em seu entorno; 

X - As tubulações que não passarem pelas vias públicas terão faixas sanitárias "non aedificandi" com largura mínima conforme a tabela abaixo:

O projeto deverá seguir as recomendações propostas pelo setor de Planejamento e Zoneamento sobre alinhamentos baseados na continuidade de ruas previamente existentes. 

Devem-se considerar galerias e redes já construídas e possíveis bacias de contribuição para o dimensionamento das mesmas, evitando futuros problemas para o município.

➢ Certidão de Anuência Municipal 

Com todos os documentos anteriormente citados e por meio de um requerimento, o processo deverá ser protocolado na secretaria de obras do município (setor responsável pela aprovação de parcelamento e ocupação de solos), em nome do proprietário do imóvel, requerendo a viabilidade do projeto de parcelamento da gleba de acordo com as leis federais, estaduais e municipais. 

O processo passará por uma análise e, sendo positiva, a prefeitura emitirá uma certidão informando que não há restrições na área a ser loteada. 

Desta forma o anteprojeto urbanístico se tornará um projeto urbanístico definitivo, não sendo passível de alterações. Entretanto, caso haja necessidade de modificação deverá ser solicitada nova análise. 

Esta certidão será necessária em algumas etapas posteriores, como dito neste trecho do Manual de orientação à aprovação de parcelamento do solo para fins urbanos do estado do PROJETO: 

O poder municipal deve expedir, além das diretrizes municipais, uma Carta de Anuência da prefeitura, que será exigida por outros órgãos em momentos posteriores, informando que não há impedimentos quanto à localização do loteamento/ desmembramento no local pretendido, de acordo com a legislação pertinente ao zoneamento municipal e ao perímetro urbano. Informe-se dentro da sua região e estado ( SECRETARIA_ ÓRGÃO DA SUA LOCALIDADE)

Com todas as documentações, acima descritas, regularmente aprovadas inicia-se a etapa de elaboração dos projetos complementares. 

Parcelamento de Solo

4 ELABORAÇÃO DOS PROJETOS COMPLEMENTARES 

A segunda etapa será destinada à elaboração dos projetos de infraestrutura, dos requerimentos nas concessionárias de água, coleta de esgoto e de energia elétrica. 

➢ Carta de viabilização dos serviços públicos 

O loteador ou responsável pelo processo deverá procurar as concessionárias de energia elétrica, de água e coleta de esgoto do município para solicitar a viabilidade do empreendimento. 

Conhecer a empresa responsável pelo abastecimento de água e coleta de esgoto, e a companhia de energia elétrica é a Companhia Energética da cidade e estado;

MODELO: Rede de distribuição de água

MODELO: Rede de distribuição de ESGOTO

➢ Concessionária de água e coleta de esgoto 

O loteador, mediante um requerimento feito na concessionária de abastecimento de água e coleta de esgoto (Empresa de água da sua localidade) solicitará a viabilidade para a aprovação do projeto de abastecimento de água potável, juntamente com o projeto das redes de coleta de esgoto. 

Todos os projetos devem ser dimensionados e executados por um profissional habilitado e, se necessário, deverão ser apresentados o orçamento e o cronograma das obras a serem construídas. Após análise e aprovação, a fiscalização da obra será feita pela fornecedora de água. 

MODELO: Rede de distribuição de Eletricidade

➢ Concessionária de fornecimento de energia elétrica e iluminação pública 

O loteador, por um requerimento na concessionária que fornece energia elétrica (Empresa de energia da sua localidade), solicitará uma carta de viabilidade de fornecimento de energia, com projeto dimensionamento e executado por um engenheiro elétrico habilitado, se necessário deverão ser apresentados o orçamento e o cronograma das obras a serem construídas. 

MODELO: Rede de distribuição de Eletricidade

Durante a elaboração do projeto deve-se atentar quanto às divisas dos lotes, evitando obstruções na frente do mesmo. A fiscalização da obra será feita pela fornecedora de energia.

Quanto à rede de drenagem pluvial, será feita através de sarjetas retangulares e rasas que permitam o escoamento sem interferência com a circulação normal da via. Quanto à rede de água, o abastecimento será fornecido pela concessionária e atenderá todas as residências. A rede de esgoto sanitário adotará um sistema de tratamento disposto individualizado no próprio lote, composto de fossa séptica e filtro anaeróbio, após o tratamento lançando os efluentes na rede pública de esgoto, sendo encaminhada para a estação de tratamento municipal. 

Com relação à rede elétrica, a proposta visa a utilização de dois tipos de iluminação de acordo com o uso a que se propõe. Nas áreas verdes são utilizadas luminárias que potencializem os encontros, viabilizando o uso noturno.  

Nas vias contempla-se uma iluminação para os veículos e outra para os pedestres. Segundo Arfelli (2004): 

[...] enquanto que os equipamentos urbanos integram a infra-estrutura básica à expansão da cidade, destinados portanto, a dar suporte ao seu crescimento e a proporcionar condições dignas de habitabilidade, os equipamentos comunitários são aqueles dos quais se valerá o Poder Público para servir a comunidade, que ocupará lotes criados pelo parcelamento urbano, nas áreas de educação, saúde, assistência social, esportes, cultura, lazer, etc.

A proposta apresenta então áreas destinadas à implantação de equipamentos comunitários que formam áreas institucionais; áreas verdes e área residencial composta por residências térreas unifamiliares. Romanini (2012, p.2) cita que: 

as áreas comunitárias de uso comum do povo proporcionam qualidade de vida não só a população local, mas também aos moradores dos bairros vizinhos, sobretudo à comunidade carente, que têm suas necessidades básicas supridas através dos equipamentos comunitários localizados próximos as suas residências, além de praticar seu lazer nas áreas públicas da mesma, como as praças, parques, áreas verdes e espaços afins. 

modelo :Projeto das galerias de água pluvial e projeto de pavimentação 

➢ Projeto das galerias de água pluvial e projeto de pavimentação 

O projeto das galerias de águas pluviais e o projeto de pavimentação serão elaborados por um profissional técnico habilitado que serão analisados e aprovados pela prefeitura no setor responsável junto com o projeto urbanístico, o orçamento e o cronograma das obras. A prefeitura é responsável pela fiscalização das obras. 

➢ Licença de Instalação Ambiental 

Na aprovação do projeto do loteamento, para poder iniciar a implantação do loteamento é necessária a licença de instalação ambiental, que é adquirida após a licença prévia, além das etapas anteriormente citadas terem ocorrido de forma adequada com o que foi proposto no projeto. 

De acordo com a Secretaria de Estado de Meio-Ambiente e Desenvolvimento Sustentável , a licença de instalação ambiental, “[...] autoriza a instalação do empreendimento ou atividade de acordo com as especificações constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo-se as medidas de controle ambiental e demais condicionantes” .

A licença tem validade de até seis anos. Portanto, se o processo de parcelamento atendeu as leis e exigências anteriores, o loteamento conseguirá a licença de instalação ambiental. 

PROJETO DEFINITIVO_LOTEAMENTOS URBANOS_INFRAESTRUTURA

5 PROJETO DEFINITIVO DO LOTEAMENTO 

Para esta etapa, após aprovação da licença de instalação ambiental, do projeto urbanístico definitivo e dos projetos complementares aprovados pelos órgãos responsáveis citados acima, as documentações completas deverão ser apresentadas na prefeitura para aprovação definitiva do projeto do loteamento. 

Reiterando, fará parte do projeto definitivo do loteamento:

• Mapa do parcelamento dos lotes; 
• Ruas; 
• Logradouros públicos; 
• Áreas institucionais; 
• Áreas verdes;
• Áreas de preservação permanente, se houver;
• Memoriais descritivos; 
• ART do responsável técnico; 
• Projeto planialtimétrico;
• Projeto de abastecimento de água potável ;
• Projeto de esgoto; 
• Projeto da rede de energia elétrica;
• Iluminação pública, estes previamente aprovados pelas empresas responsáveis; 
• Projeto de galerias de águas pluviais;
• Projeto de pavimentação;
• Projeto de Reflorestamento;
• Passeios públicos; 
• Pista de rolamento; 
• Orçamento;
• Cronograma da execução das etapas.

MODELO: Pavimentação Loteamento Urbano

De acordo com Mascaró e Mascaró (1999), algumas espécies de árvores são sugeridas para vias públicas por possuírem um bom desempenho ambiental, além de corresponder às características necessárias para a utilização nesse meio. Para as vias arborizadas propostas na implantação do loteamento sugere-se a plantação de árvores de médio porte com período de floração, pois, considera-se que as flores e suas cores garantam ao ambiente vitalidade e colorido duradouros durante um período do ano, como por exemplo, o Ipê roxo ou amarelo. Além da ambiência agradável, também auxilia no escoamento das águas pluviais devido à utilização de pavimentação intercalada com grama na faixa destinada a colocação de árvores, rampas, iluminação, lixeiras, telefones e sinalização de trânsito, como demonstra a imagem ilustrativa das Figuras abaixo:

• FIGURA 1:Projeto de Reflorestamento;

• FIGURA 2:Projeto de Reflorestamento;

• FIGURA 3:Projeto de Reflorestamento;

A sustentabilidade também deve contemplar a viabilidade econômica do projeto, garantindo a qualidade das tecnologias a serem empregadas. Permitindo a realização da gestão dos recursos necessários para a manutenção e operação de suas atividades, garantindo sua qualidade de vida, conservando o meio ambiente e os recursos físicos e naturais. 

O loteamento sustentável deve, portanto, ter como objetivo final a qualidade de vida e o bem estar da população, procurando reduzir e eliminar as desigualdades, em busca de uma cidadania plena, bem como a preservação ambiental, garantida para o presente e para as gerações futuras. 

6 PROJETO DEFINITIVO DO LOTEAMENTO APROVADO 

Conforme as exigências, documentações e as leis de parcelamento de solo (Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979), de planejamento e zoneamento, cumprindo as determinações ambientais, atendendo todas as atribuições e exigência dos órgãos responsáveis e previamente verificados na consulta do processo, o loteamento poderá ser aprovado definitivamente desde que sejam caucionados lotes no valor equivalente às obras de infraestrutura que serão executadas. 

Estes passarão a ser de posse da prefeitura até que todas as construções estejam finalizadas, segundo previsão do cronograma. 

Caso ocorra o descumprimento do cronograma, o poder público passará a ser o proprietário definitivo dos mesmos, como contrapartida para garantir a execução das obras de infraestrutura do loteamento. 

Apresenta-se a seguir a relação de documentos necessários para aprovação do projeto definitivo do loteamento conforme exigido no Art. 18 da Lei Complementar nº 07, de 23 de dezembro de 2003 (lei de Secretaria de Desenvolvimento da sua cidade): 

✓Requerimento em nome do loteador, projeto arquitetônico definitivo, projeto planialtimétrico, aprovados pela prefeitura municipal; 

✓ Projeto elétrico, projeto de abastecimento de água potável, projeto sanitário de coleta de esgoto, previamente aprovados pelas concessionárias responsáveis; 

✓Projeto de galeria de águas pluviais e projeto de pavimentação, aprovados pela prefeitura municipal;

✓Licença prévia ambiental, licença de instalação ambiental, fornecidas pelo órgão ambiental; 

✓Matricula do imóvel atualizada, anuência municipal, certidão negativa completa de ações criminais para fins de loteamento, certidões negativas na receita federal e estadual, certidão negativa de ônus reais. 

✓Todos os projetos necessários para fazer parte da infraestrutura com memorial descritivo, orçamento e cronograma físico financeiro. 

✓ Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) sobre os projetos e execução de obra. 

Após a aprovação da prefeitura, o decreto de aprovação do loteamento complementará os documentos necessários para o registro do loteamento no cartório de registro de imóveis.

Cabe salientar que todos os projetos deverão ser elaborados por um profissional qualificado e habilitado. 

A sustentabilidade de um bairro deve contemplar a viabilidade econômica, garantindo a qualidade das tecnologias a serem empregadas, permitindo a realização da gestão dos recursos necessários para a manutenção e operação de suas atividades, garantindo sua qualidade de vida, conservando o meio ambiente e os recursos físicos e naturais.  

7 REGISTRO DO LOTEAMENTO 

Após a aprovação do loteamento e munido de toda documentação, o loteador deve procurar o cartório de registro de imóveis para efetuar o registro e abertura da matricula para o mesmo, tendo um prazo máximo de 180 dias, ao passar deste período determinado acarretará na anulação do decreto e da certidão de aprovação. 

Conforme o Art. 16 da Lei Federal nº 6.766/79 (BRASIL, 1979), os documentos necessários para o registro em cartório são: 

✓ Título de propriedade do imóvel; ✓ Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhados dos respectivos comprovantes; 

✓ Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais do respectivo imóvel; 

✓ Certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de dez anos; 

✓ Certidão de ações penais com respeito ao crime de patrimônio e contra a administração pública; 

✓ Certidões dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de dez anos;

Certidão de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de dez anos; 

Certidão de ações pessoais relativas ao loteado, pelo período de dez anos; 

✓ Certidão de ônus reais relativos ao imóvel; 

✓ Certidão de ações penais contra o loteador, pelo período de dez anos; 

✓ Cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, com cronograma de no máximo dois anos, podendo caucionar parte do loteamento como garantia do cumprimento do cronograma das obras de infraestrutura; 

✓ Cópia do contrato padrão de compra dos imóveis; 

✓ Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

Assim, com base neste artigo e informações fornecidas pela prefeitura municipal ( de sua localidade) e demais setores envolvidos na aprovação e registro do loteamento, foi proposto um roteiro para aprovação do loteamento com a finalidade de poupar tempo aos interessados, facilitando sua aprovação. 

Após o processo acima descrito, com base em leis federais, estaduais e municipais tanto para a elaboração quanto para a execução das obras de infraestruturas obrigatórias para implantação do loteamento, como também as documentações necessárias para seu o registro encontrando-se finalizadas, pode-se assim proceder à venda dos imóveis legalmente registrados. 

O objetivo deste artigo foi facilitar a compreensão das etapas de aprovação de um loteamento, desde a sua elaboração até o seu registro, tendo como base primordialmente as leis federais, estaduais e municipais, citando os projetos e as obras necessárias, como também as documentações pertinentes à sua aprovação e ao seu registro. 

Pode-se perceber também que, para a legalização de um projeto de loteamento urbano, a grande dificuldade deste processo ocorre devido à burocracia, falta de informação e de material bibliográfico que trate de forma didática sobre este assunto, sendo comumente apresentado em leis e artigos, o que dificulta o entendimento de pessoas leigas. 

As ações apresentadas para a implantação de loteamento possibilita o acesso aos serviços de fornecimento básico de água, esgoto e energia. Possui uma implantação integrada ao entorno e foi guiado pelo conceito de sustentabilidade. Com relação à habitação de interesse social a adequação dos projetos prevê a ampliação futura de forma otimizada, contribuindo para a manutenção e continuidade da sustentabilidade econômica e ambiental da obra, assim como na qualificação do processo de projeto possibilita uma alternativa para se alcançar um maior índice de satisfação das famílias e também garantir a estabilidade inicial do projeto.

O loteamento sustentável deve, portanto, ter como objetivo final a qualidade de vida e o bem estar da população, procurando reduzir e eliminar as desigualdades, em busca de uma cidadania plena, bem como a preservação ambiental, garantida para o presente e para as gerações futuras.  

LAURA LIDIA ROSA_
Santa Maria RS_ MAIO_2020

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